Что надо знать заключая договор аренды офиса

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование
(ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами
главы 36 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду
(ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие
(п. 2 ст. 609,
ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года
(п. 2 ст. 651 ГК РФ,
п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Что надо знать заключая договор аренды офиса

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633,
643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ
от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ
от 16.02.2001 № 59
разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора — это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Что надо знать заключая договор аренды офиса

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть
(п. 1 ст. 607 ГК РФ):

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания и сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства;
  • другие вещи.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Согласно
пункту 1 статьи 607 ГК РФ
любая сдаваемая в аренду вещь должна быть непотребляемой. Такая вещь не должна утрачивать свои свойства в процессе ее использования.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт
(п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ
«О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов
(п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Читать далее:  Важные тезисы книги Remote. Офис не обязателен

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор — незаключенным
(п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа
от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

  • его местонахождение относительно других объектов;
  • площадь, технические характеристики;
  • иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО
от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Собственником помещения, предоставляемого в аренду, может являться как юридическое лицо, так и орган местного самоуправления. В зависимости от этого различается порядок учета и уплаты сумм НДС со стоимости арендной платы.

     Дебет    
    Кредит    
 Содержание хозяйственной операции
20, 26, 44 и  
др. счета
учета затрат
   60 или 76  
Сумма ежемесячных арендных        
платежей списана на расходы по
обычным видам деятельности
      19      
   60 или 76  
Отражается НДС с суммы арендной   
платы
   60 или 76  
      51      
Отражается оплата арендной платы  
с расчетного счета
   60 или 76  
60 (расчеты по
авансам
выданным)
Отражается зачет суммы аванса в   
счет оплаты ежемесячных арендных
платежей
      68      
      19      
Отражается вычет НДС              

Если же офисное помещение предоставляется в аренду органом местного самоуправления (например, районной управой), то НДС с сумм арендных платежей учитывается в особом порядке. Дело в том, что органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления не состоят на учете в налоговых органах в качестве плательщиков НДС.

При предоставлении помещений в аренду органами местного самоуправления в качестве налоговых агентов выступают арендаторы имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать с доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. При этом налоговая база по НДС определяется налоговым агентом как сумма арендной платы с учетом НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Арендатор, выступающий в роли налогового агента, самостоятельно составляет счет-фактуру в одном экземпляре на сумму платежей, причитающихся к уплате арендодателю, и делает на ней пометку «Аренда государственного (или муниципального) имущества». Составленный счет-фактура регистрируется в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС.

Уплачивать в бюджет сумму исчисленного НДС можно одновременно с арендной платой, а можно и по общему правилу: не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом — месяцем или кварталом (п. п. 1, 3 ст. 174 НК РФ).

     Дебет    
    Кредит    
 Содержание хозяйственной операции
20, 26, 44 и  
др. счета
учета затрат
   60 или 76  
Сумма ежемесячных арендных        
платежей списана на расходы по
обычным видам деятельности
      19      
   60 или 76  
Отражается НДС с суммы арендной   
платы (на основании составленного
арендатором счета-фактуры)
   60 или 76  
      68      
Начисление НДС к уплате в бюджет в
качестве налогового агента
   60 или 76  
      51      
Отражается оплата арендной платы с
расчетного счета (сумма арендной
платы без НДС)
   60 или 76  
60 (расчеты   
по авансам
выданным)
Отражается зачет суммы аванса в   
счет оплаты ежемесячных арендных
платежей (сумма арендной платы без
НДС)
      68      
      51      
Отражается уплата в бюджет суммы  
начисленного в качестве налогового
агента НДС
      68      
      19      
Отражается вычет НДС              

Обратите внимание! Если арендная плата перечисляется за несколько месяцев вперед (авансом), то и НДС следует удержать и перечислить в бюджет за несколько месяцев вперед. Уплаченная сумма налога принимается к вычету не сразу. По правилам п. 1 ст. 172 НК РФ одним из условий принятия к вычету НДС является принятие на учет соответствующих товаров (работ, услуг).

Улучшение имущества

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

В договоре аренды обязательно должно быть указано, за чей счет и на каких условиях осуществляется улучшение арендуемого помещения как косметического, так и капитального характера. Как правило, обязанность осуществления текущего ремонта возлагается на арендатора.

     Дебет    
    Кредит    
 Содержание хозяйственной операции
20, 26, 44 и  
др. счета
учета затрат
02, 10, 23,   
60, 76 и др.
Отражается стоимость текущего     
ремонта, осуществленного как
собственными силами, так и
подрядным способом

Однако для осуществления деятельности организациям зачастую требуется переоборудовать арендуемое помещение, т.е. осуществить расходы капитального характера. Например, прежде чем открыть пункт обмена валюты, организация должна в арендуемом помещении укрепить стены, установить специальное окно для клиентов, поставить железную дверь.

     Дебет    
    Кредит    
 Содержание хозяйственной операции
      08      
02, 10, 23,   
60, 76 и др.
Отражаются затраты по             
осуществлению капитального ремонта
арендуемого помещения (как
собственными силами, так и с
привлечением подрядчиков)

Улучшения имущества капитального характера, являющиеся отделимыми (которые возможно извлечь без ущерба для целостности помещения), приходуются в качестве отдельного инвентарного объекта основных средств (Д-т 01, К-т 08). В течение срока полезного использования, который в данном случае равен периоду времени, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором улучшение арендованного имущества было включено в состав основных средств, до окончания срока договора аренды, амортизация начисляется в обычном порядке. При возврате арендуемого помещения арендодателю отделимые улучшения могут остаться в распоряжении арендатора или реализоваться арендодателю.

Определенные сложности в учете возникают при осуществлении арендатором улучшений, являющихся неотделимыми (например, установка окон, дверей, замена конструкций). Именно в этой ситуации большую роль играют соответствующие положения договора аренды.

     Дебет    
    Кредит    
 Содержание хозяйственной операции
   60 или 76  
      08      
Отражается задолженность          
арендодателя за осуществленные
капитальные вложения
      51      
   60 или 76  
Отражается поступление денежных   
средств от арендодателя
     Дебет    
    Кредит    
 Содержание хозяйственной операции
      01      
      08      
Отражается принятие к учету       
стоимости неотделимых улучшений
имущества в качестве отдельного
инвентарного объекта основных
средств
20, 26, 44 и  
др. счета
учета затрат
      02      
Отражается начисление амортизации 
по объектам в течение срока
действия договора аренды
      001     
Отражается возврат арендованных   
основных средств
      02      
      01      
Отражается списание начисленных за
период аренды амортизационных
отчислений по неотделимым
улучшениям арендованного имущества
      91      
      01      
Отражается списание остаточной    
стоимости переданных арендодателю
неотделимых улучшений имущества
   60 или 76  
      91      
Отражается сумма возмещения,      
причитающаяся арендатору за
переданные неотделимые улучшения
арендованного имущества,
осуществленные с согласия
арендодателя
      91      
   68 (НДС)   
Отражается сумма НДС, исчисленная 
с суммы причитающегося с
арендодателя возмещения
      51      
   60 или 76  
Отражается оплата арендодателем   
суммы возмещения стоимости
неотделимых улучшений имущества

Если арендатор осуществляет неотделимые улучшения помещения без согласия арендодателя, то согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ их стоимость арендатору не возмещается.

Читать далее:  Франшиза лаборатория днком отзывы и условия покупки цена
     Дебет    
    Кредит    
 Содержание хозяйственной операции
      001     
Отражается возврат арендованных   
основных средств
      02      
      01      
Отражается списание начисленных за
период аренды амортизационных
отчислений по неотделимым
улучшениям арендованного имущества
      91      
      01      
Отражается списание остаточной    
стоимости переданных арендодателю
неотделимых улучшений имущества
      91      
   68 (НДС)   
Отражается сумма НДС, исчисленная 
с рыночной стоимости безвозмездно
переданных арендодателю улучшений
имущества

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Срок договора

Договор аренды может быть заключен на срок более одного года, менее одного года или на неопределенный срок. Договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (т.е. на год и более), подлежат обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что согласно п.

3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 равным году признается срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Так, например, срок действия договора с 1 августа 2005 г. по 31 июля 2006 г.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Договоры аренды сроком менее одного года регистрировать в государственных органах не нужно. Достаточно заключить их в письменной форме. При продлении такого договора на срок менее одного года государственная регистрация также не требуется (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (далее — Письмо ВАС РФ N 59), а также Письмо УМНС России по г. Москве от 16.04.2004 N 26-12/28144).

Если срок в договоре аренды нежилого помещения не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такие договоры также не подлежат государственной регистрации (п. 11 Письма ВАС РФ N 59).

Вопрос об указании срока действия договора аренды решается сторонами договора. Долгосрочный договор страхует арендатора от риска внезапного прекращения договора аренды со стороны арендодателя. Особенно актуален этот вопрос в случае необходимости достройки, переоборудования помещения силами арендатора. Поэтому при аренде помещения на длительный срок рекомендуем заключать долгосрочные договоры аренды.

Стоимость государственной пошлины по государственной регистрации договора аренды в бухгалтерском учете включается в состав расходов по обычным видам деятельности в момент фактической оплаты в полном размере. Для целей обложения налогом на прибыль эта сумма относится к прочим расходам, признаваемым для целей налогообложения, и списывается единовременно при их осуществлении.

Существует мнение, что сумму госпошлины за государственную регистрацию договора аренды следует учитывать в составе расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов» и списывать на расходы в течение срока действия договора аренды. Однако, учитывая тот факт, что в этом случае возникают расхождения с налоговым учетом, влекущие за собой необходимость отслеживания временной разницы в течение срока действия договора аренды, и то, что размер государственной пошлины за регистрацию является несущественным, считаем, что в этом случае использование счета 97 «Расходы будущих периодов» экономически нерационально.

Вместе с тем необходимо отметить, что если организация понесла дополнительные расходы на оплату дополнительных посреднических услуг, осуществленных до заключения договора аренды (например, услуг по подбору помещения, оказанных агентством по недвижимости), и их стоимость является существенной для организации, то их следует отражать в составе расходов будущих периодов и впоследствии списывать на расходы по обычным видам деятельности. В этом случае возникают расхождения бухгалтерского и налогового учета, которые следует учитывать в соответствии с требованиями ПБУ 18/02.

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с
пунктом 1 статьи 610 ГК РФ
срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору
(п. 2 ст. 425,
п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа
от 15.06.2011 № Ф02-2137/11
по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66).

Читать далее:  Как перевести деньги на карту Сбербанка зная номер карты

Обращаем внимание, что согласно
пункту 2 статьи 621 ГК РФ
если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Так, например, если срок договора не определен, на основании
пункта 2 статьи 610 ГК РФ
любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката
(ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков
(п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов
(ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока.

Как установить арендную плату?

Согласно
пункту 1 статьи 614 ГК РФ
в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.

На основании
пункта 2 статьи 614 ГК РФ
арендная плата может взиматься как за все арендуемое имущество в целом, так и за каждую из его частей. Законом предусмотрена возможность устанавливать арендную плату в виде:

  • определенных сумм, которые вносятся арендатором единовременно или периодически (например, единовременная выплата за весь срок аренды или ежемесячная оплата);
  • доли доходов, плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества (например, часть урожая, собранного с арендуемого земельного участка);
  • определенных услуг, оказываемых арендатором (например, ремонт автомобилей арендодателя в арендуемом у него гаражном боксе);
  • передачи арендатором арендодателю в аренду или собственность определенной договором вещи (например, обязанность арендатора передать арендодателю в собственность автомобиль в счет оплаты аренды офисного помещения);
  • затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (например, осуществление арендатором ремонта арендуемого помещения).

Стороны договора аренды могут выбрать как один, так и несколько вариантов арендных платежей. Кроме того, они могут добавить другие варианты, поскольку указанный перечень не является исчерпывающим.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное условие не предусмотрено сторонами договора.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:

  • коммунальные платежи включены в арендную плату;
  • коммунальные платежи не включены в арендную плату и уплачиваются отдельно.

В первом случае в договоре можно указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг. То есть в договоре фиксируется вся уплачиваемая арендатором сумма, включающая арендную плату.

Пример формулировки условия договора

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, а также потребляемой Арендатором электроэнергии.

С одной стороны, это удобно, так как избавляет стороны от ежемесячных подсчетов сумм коммунальных платежей, с другой стороны — этот способ имеет серьезный недостаток. Увеличение стоимости коммунальных услуг станет причиной уменьшения суммы, которую будет получать арендодатель, поскольку из установленной фиксированной суммы за коммунальные услуги придется платить больше. Кроме того, такой способ влечет определенные налоговые последствия для сторон (об этом в следующей статье).

Поэтому при включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору.

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

Пример формулировки

Что надо знать заключая договор аренды офиса

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Однако и в этом случае также существуют определенные налоговые риски, о которых мы расскажем в следующих статьях.

Самым удачным условием с точки зрения налоговых последствий будет условие, включенным в договор, о том, что коммунальные платежи оплачиваются арендатором самостоятельно.

По общему правилу арендная плата за использование здания и сооружения включает в себя также и плату за пользование участком земли, на котором это здание или сооружение расположено, если иное не согласовано сторонами договора
(п. 2 ст. 654 ГК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

арендованное

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
FinToPro