Как купить квартиру выгодно и правильно – пошаговая инструкция

Когда следует прибегать к помощи риэлторов

Заниматься поиском квартиры может доверенное лицо. Обычно, если будущий владелец недвижимости не может или не хочет заниматься всем процессом самостоятельно, привлекают риэлтора. Он поможет подобрать варианты и подскажет, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

Если вы ограничены в средствах, и хотите уложиться в минимальный бюджет, тщательно обдумайте вариант самостоятельного подбора квартиры. Если риски не высоки, такой способ значительно поможет сэкономить.

Преимущества риэлтора

Недостатки риэлтора

Опыт. Риэлтор знает, на что стоит обращать особое внимание при выборе квартиры

Комиссия за услуги (0,5-3%)

Сформированная база предложений

Существует риск попасть на недобросовестного посредника

Покупателю не нужно лично встречаться с каждым продавцом, искать объявления, что экономит его время и силы

В народе посредниками часто называют риэлторов, работающих неофициально.

Иногда это начинающие риэлторы, набирающие таким образом клиентскую базу, и получающие необходимый опыт. Посредники берут меньший процент, но при этом не дают гарантий и не несут ответственности за работу.

Кроме того, они не берутся решать возникающие проблемы (например, продавец тянет с предоставлением документов), когда риэлторы контролируют сделку на всех этапах.

Если вы решили воспользоваться помощью риэлтора, тщательно подойдите к его выбору. Чем крупнее агентство, тем оно надежнее, тем больше их базы, но при этом пропорционально растут и цены на их услуги.

Порядочное агентство:

  • Серьезно относится к своей работе;
  • Дает определенные гарантии, прописывает их в договоре;
  • Давно существует на рынке;
  • Имеет необходимое техническое оснащение (компьютеры в офисе);
  • Имеет полный штат обученных сотрудников, готово предоставить другого риэлтора, если первый вас чем-то не устроит;
  • Поддерживает порядок в офисе.

Риэлтор может взять с клиента аванс, но его размер должен быть разумным (не более 100 000 рублей). Получение агентом аванса обязательно зафиксируйте документами, отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. Саму сумму тоже обязательно обозначайте в договоре, по возможности фиксировано, а не в процентах.

Эксперты рекомендуют включать в договор следующие пункты:

  • Риэлтор обязуется предоставить минимум три варианта, отвечающих первоначальным (желательно зафиксированным письменно) требованиям клиента;
  • Если клиент отказывается от трех вариантов, он имеет право на возврат части аванса.

Как купить квартиру выгодно и правильно – пошаговая инструкция

Тщательно изучите договор с риэлтором. В норме, если в нем содержатся такие пункты:

  • Требования к квартире и их изменения покупатель предоставляет риэлтору в письменном виде;
  • По окончании работы клиент должен подписать акт выполнения работ;
  • Допустимо привлечение третьих лиц – это профессионалы, которые будет помогать риэлтору – юристы, адвокаты;
  • Профессиональная ответственность риэлтора застрахована.

Следующие пункты должны насторожить, лучше попросить убрать их из договора:

  • Покупателю запрещается общаться с продавцом или его представителями;
  • Штраф за одностороннее расторжение договора превышает 6% от стоимости квартиры.

Нормами жилищного законодательства предусмотрено выделение бюджетных средств (субсидий, без необходимости возврата) для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан.

«Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений…».

Вы должны знать, что имеете все шансы получить материальную помощь от государства, если:

  • У вас многодетная семья (более трех детей).
  • Вам и вашей половине (мужу или жене) не более 30 лет, то есть «молодая семья», вне зависимости от того, есть дети или нет.
  • Являетесь госслужащими.
  • Вы или члены семьи, с которыми проживаете совместно, относитесь к участникам, ветеранам ВОВ, либо к категории семьи погибшего.
  • Бывший военнослужащий, уволенный в запас или ушедший в отставку.
  • Недавно закончили высшее или профессиональное обучение и поехали в качестве молодого специалиста в сельскую местность, в том числе, если относитесь к медицинским работникам.
  • Ваша семья признана малоимущей и нуждающейся в улучшении жилищных условий.
  • Работаете в бюджетной сфере.

Кроме того, даже если не получиться добиться безвозмездной субсидии, существует несколько государственных программ, благодаря которым помощь в приобретении квартиры может быть выражена в предоставлении определенных льгот, если вам необходимо оформить кредит на покупку жилья.К самым распространенным можно отнести:

  • Выделение материнского капитала.
  • Программа « Молодая семья».
  • Ипотеку для военнослужащих.
  • Государственную поддержку ипотечного кредитования в случае покупки квартиры в новостройке.

Собрав как можно больше документов, подтверждающих ваши права на предоставление льгот, можно обратиться в местные органы власти с заявлением о предоставлении субсидии.

Вам понадобятся:

  • Ксерокопия паспорта как заявителя и всех взрослых членов семьи, проживающих с вами.
  • При наличии детей – ксерокопии свидетельств о рождении.
  • Выписка из домовой книги о количестве людей, зарегистрированных по вашему месту жительства.
  • Документы о состоянии жилища (аварийное, ветхое).
  • Если жилье находится в вашей собственности – документ, удостоверяющий это право.
  • Документы, которые подтверждают вашу принадлежность к одной из категорий лиц, имеющих право на предоставление льгот.

«1. Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года;

2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года».

Сертификат, выдается ПФ РФ:

  • При оформлении ипотеки для приобретения жилища, либо оплаты уже ранее взятого кредита, причем, не дожидаясь, когда ребенку исполнится 3 года.
  • Для участия в долевом строительстве или покупки квартиры на вторичном рынке.

Купить квартиру на материнский капитал можно только на территории России.Кроме приобретения квартиры или реконструкции жилого помещения, законом разрешено использовать выделенные средства:

  • На расходы, связанные с обучением ребенка.
  • Для мероприятий по социальной адаптации ребенка, признанного инвалидом.
  • Формирование накопительной пенсии матери.

Обратите внимание на предложения, поступающие при начале строительства новых жилищных комплексов.Покупая квартиру так сказать при закладке фундамента, стоимость квадратных метров будущего жилья существенно отличается от цены квартиры, например уже при отделочных работах.В то же время, лучше собрать все сведения о застройщике, которые могут предлагать совершать финансовые сделки на стадии проектирования, предлагая существенные скидки.

В таких ситуациях самым лучшим вариантом из рискованных ситуаций, когда дом так и не построят, и вы останетесь без жилья, оббивая пороги всех инстанций в поисках справедливости и возврата вложенных средств, может стать получение своей квартиры в более поздние сроки, чем вам пообещали изначально.При этом, покупая квартиру уже на более поздних этапах строительных работ, практически ничем не рискуя, вы получаете:

  • Бесспорное преимущество в выборе планировки будущего жилья.
  • Экономическую выгоду по сравнению с совершением сделки покупки после ввода здания в эксплуатацию.

Что нужно знать при выборе жилья

Как купить квартиру выгодно и правильно – пошаговая инструкция

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

  • Низкий уровень шума;
  • Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
  • Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
  • Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Вторичное и первичное жильё — какое дешевле?

Многие считают, что вторичное жильё (квартиры находящиеся в старых домах) покупать намного выгоднее, чем квартиры в новостройках. Однако, это утверждение не всегда истинно. Стоимость недвижимость в новостройке зависит от множества факторов, к ним относятся: район построенного дома, этажность и проект здания, этап строительства, инфраструктуры и ещё множества других пунктов. Поэтому, нельзя быть уверенным в каком-либо утверждении касаемо рынка недвижимости.

Для наглядного сравнения рассмотрим квартиры продающиеся в Санкт-Петербурге приблизительно равные по площади.

Изучив таблицу, можно заметить, что квартиры близкие по площади, но в разных районах имеют разную стоимость. Иногда разница в цене достигает несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей.

Обычно, квартиры в центре дороже тех, которые находятся отдалённо от него. Но иногда, купить квартиру в центре города может быть выгоднее, чем на окраине, а купить однушку в Москве всегда намного лучше, чем пусть большую по площади, но дальше от столицы. Тут цена зависит только от владельца жилья, если ему надо срочно продать квартиру, или в ней давно не делали ремонт, то продавец может оценить свою квартиру дешевле, чем на рынке.

Стоимость первичного жилья может быть разной в зависимость от этапа строительства (самое дешёвое жилье: на стадии котлована) и сезона продажи.

Покупка недвижимости на стадии котлована является самым выгодным приобретением. Экономия может доходить до 25% от стоимость готового жилья. А это уже несколько сотен тысяч рублей.

Как купить квартиру выгодно и правильно – пошаговая инструкция

Однако, если не связаться с сомнительной строительной компанией, которая ещё не набрала положительных отзывов и построила мало объектов, то этот способ может стать самым рискованным. Сейчас в Москве имеется 10 проблемных объектов по долевому строительству.Чтобы сэкономить деньги и не подвергнуть себя риску настоятельно рекомендуется изучить информацию о застройщике, которому вы хотите доверить строительство своей будущей квартиры.

Ещё одним главным минусом участия в долевом строительстве является срок строительства здания начиная с котлована и до сдачи жилья. Иногда на строительство жилого дома у застройщика может уйти целый год. Поэтому, прежде, чем покупать недвижимость на стадии котлована необходимо решить вопрос с проживанием на это время.

Вообще, сейчас контроль за застройщиками усиливается. Банк может заморозить счета компании, если появится подозрение в нецелевом использовании денег. И строить компании могут только один объект недвижимости. Если этот объект не сдан и дольщики не получили ключи и документы от своей квартиры, приступать к строительству нового дома запрещено. Поэтому сейчас на рынке тяжело встретить недобросовестного застройщика.

С каждым этапом строительства жилого здания, его стоимость увеличивается. К примеру, стоимость квартиры в здании, у которого уже есть первые этажи, выше на 5-7%, чем на стадии котлована. Если приобрести квартиру в уже готовом здании, но без отделки, то прибавляется ещё 10-15% к стоимости.

Читать далее:  Производство гофрокартона и упаковки

Риски на этих этапах снижаются, так как уже видна работа застройщика и по его отношению к строительству можно делать какие-то выводы.

Однако, приобретая жильё в свежепостроенном доме нужно быть готовым к жизни в эпицентре стройки. Особенно, если квартира приобретается с черновой отделкой. В этом случае стоит ждать от соседей грандиозного ремонта и звуков перфоратора.

Как купить квартиру выгодно и правильно – пошаговая инструкция

При выборе района стоит учесть развитие инфраструктуры в нём. Для комфортного проживания важно наличие магазинов, школы, детской площадки и удалённость автобусных остановок. Обязательно обращайте на это внимание, чтобы потом не мучить себя ежедневными походами в другой район за покупками.

Низким сезоном на рынке недвижимости считается время, когда стоимость жилья за квадратный метр снижается до минимума. Чаще всего — это лето.

Однако, есть ещё множество других факторов, который могут повлиять на снижение цен. К примеру, в 2015 году во время кризиса у людей не было денег на покупку жилья, вследствие чего на рынке недвижимости был застой.

Также, нужно учитывать регион. В курортных городах снижение цен на жильё наблюдается в зимний период, а летом наоборот цены самые высокие. Поэтому нужно следить за рынком, чтобы выбрать нужный момент для покупки собственного жилья.

У крупных застройщиков с отлаженной системой строительства жилых зданий имеется посредник между ним и покупателем — это агентство занимающееся продажей новых квартир. Обычно, в стоимость жилья входит оплата услуг данного агентства. Поэтому, выбирая небольшого застройщика и приобретая недвижимость непосредственно у него можно сэкономить приличную сумму и может даже выпросить дополнительную скидку.

Несмотря на то, что в народе есть устоявшееся мнение, что риэлторы — это мошенники, которые зарабатывают деньги на простых людях. Это не всегда так. Если найти настоящего специалиста по недвижимости, который знает множество хитростей и путей обхода в приобретении жилья, то можно сохранить часть семейного бюджета.

Неудобные квартиры

Неудобными принято считать следующие квартиры:Расположенные на первом — постоянный шум и сквозняки.Находящиеся на последнем этаже — есть вероятность протекания крыши, а также нагрев крыши от солнца летом.Рядом с лифтом — как и на первом этаже будет много шума.Расположенные в районе с неразвитой инфраструктурой и вдали от остановочных пунктов.Не стесняйтесь напрямую спрашивать застройщика о наличии в доме квартир по более низкой цене.

Это сомнительный способ сэкономить деньги. Дело в том, что делать ремонт вам всё равно придётся, но уже за свой счёт, а это может оказаться намного дороже, чем покупка готового жилья. Застройщику сделать ремонт выгоднее, чем вам, потому что он закупает стройматериалы по оптовой цене.

Как выгодно купить квартиру

Плюсом недвижимости с черновой отделкой считается то, что каждый может сделать ремонт под себя, покупая те обои и ту плитку, которая понравится ему. Некоторые застройщики, чтобы угодить клиенту предоставляют ему возможность выбрать стройматериалы (обои, плитка и другое) самостоятельно, а ремонт сделает бригада и стоить это будет как готовое жильё со стандартным ремонтом.

Залоговым жильём является недвижимость, которую продаёт банк, чтобы закрыть долг заёмщика. На продажу попадают те квартиры, за которые не смог выплатить ипотеку прежний владелец. Выгодной покупка считается потому что банку нельзя долго держать эту квартиру, нужно избавить от неё как можно скорее и закрыть по ней задолженность, поэтому выгода может доходить до 50%.

При покупке залогового важно учитывать все юридические момент, чтобы в будущем не возникло проблем. Возможно, придется обратиться к юристам. Для того, чтобы участвовать в аукционе по приобретению любого имущества находящегося в залоге нужно получить цифровую подпись на Единой Электронной Площадке.

Также, при покупке на вторичном рынке жилья можно сэкономить выбрав “не удобное” жильё. Как уже было сказано выше, это квартиры на первом и последнем этаже, рядом с лифтом и другие.

Выше были перечислены некоторые советы по экономии при покупке жилья. Самое главное, не стоит торопиться со столь важной покупкой, а подробно изучить состояние дома, квартиры, документацию, познакомиться с соседями и узнать у них про дом и его обслуживание.

Сколько нужно денег для покупки квартиры

Весь рынок недвижимости можно разбить на две основные группы:

  • Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
  • Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).

Первичное жилье стоит заметно меньше, но с ним связан ряд возможных рисков:

  • Спорные права на землю (если строительство началось на земле со спорным статусом, даже уже готовый дом могут снести или же передать третьим лицам, оставив ни с чем долевых участников);
  • Приостановка или заморозка строительства;
  • Экономия на материалах (например, использование дешевой проводки, труб, систем отопления), которая станет заметной только после ввода дома в эксплуатацию;
  • Повторная продажа одной жилплощади.

Первичное жилье

Вторичное жилье

Собственник – застройщик или подрядчик

В собственности физического лица (или лиц)

Жилплощадь находится в первозданном виде

Прошлые хозяева могли что-то сломать или испортить

Возможны негативные последствия экономии застройщика (плохая шумоизоляция, слабое отопление зимой), которые нельзя сразу проверить

Недостатки строения уже выявлены, но часто о них умалчивается

Требуется косметический ремонт. Обустройство обходится дорого

Ремонт дешевле, а может не потребоваться вовсе

Возраст – новые квартиры

Дом может быть абсолютно новым, а может быть и столетним

Дешевле

Дороже

Отсутствие проблем с документами, с пропиской бывших жильцов

Возможны проблемы с документами, мошенничество. Распространены судебные разбирательства о несогласовании продажи недвижимости с прописанными в ней лицами

Не требуется капитальный ремонт или модернизация

Может потребоваться принудительный капитальный ремонт (если здание не новое)

Сложнее и дольше процесс оформления прав на владение недвижимостью

Оформление прав собственника быстрее, можно сразу прописаться

Застройщик может обанкротиться, заморозить стройку

Чтобы заселиться нет необходимости долго ждать ввод здания в эксплуатацию

○ Рассрочка: плюсы и минусы.

Если у вас не хватает накопленных средств, чтобы приобрести квартиру, но вы имеете постоянный доход и можете рассчитывать на определенную сумму, которую сможете выделить на погашение стоимости жилья, воспользуйтесь выгодными предложениями застройщиков о рассрочке платежей.

К положительным сторонам такой сделки можно отнести:

  • Минимальное количество необходимых документов при коротких сроках рассмотрения заявки на предоставление рассрочки.
  • Не важно, какая у вас в прошлом была кредитная история.
  • Вы имеете возможность выбирать из различных вариантов.
  • Не несете дополнительные расходы по открытию и содержанию ипотечного счета, на уплату страховых взносов и комиссионных.
  • С учетом довольно коротких сроков выплаты, чем при оформлении ипотеки, общая сумма понесенных затрат сократится, даже учитывая, что при долгосрочной рассрочке процент может увеличиться до 12% годовых.

Естественно есть вторая сторона медали – минусы оформления рассрочки:

  • Ежемесячно вам придется платить довольно крупную сумму;
  • Право собственности на квартиру вы сможете оформить лишь после внесения последнего платежа;
  • Если вы покупаете квартиру на ранней стадии строительства, существуют риски, связанные с соблюдением обещанных сроков окончания строительства.

Покупка квартиры с помощью риэлтора

Важным моментом является тот факт, что рассрочку можно также оформить уже на вторичное жилье.

Как купить квартиру, если нет денег

На этот вопрос могут ответить только продавцы недвижимости в вашем городе. На территории РФ цена одного квадратного метра сильно варьируется в зависимости от региона.

По данным областных риэлторских агентств, можно вычислить, что в 2017 году средняя стоимость квадратного метра квартиры в городах России колеблется в промежутке от 25000 до 220000 рублей. От небольших населенных пунктов до столицы.

Планируя бюджет на покупку жилплощади, не забудьте включить туда возможные дополнительные расходы:

  • Комиссия риэлтора (до 3%);
  • Переоформление документов;
  • Ремонт помещения;
  • Покупка мебели и прочих бытовых товаров.

Найти необходимые средства на покупку собственной недвижимости довольно сложно. И тут на помощь приходят кредиты, ипотеки и материнский капитал. Проверенный способ сэкономить – купить квартиру в строящемся здании. Даже с переплатой за кредит ее стоимость окажется ниже готового вторичного жилья.

Накопить на квартиру возможно. Если прожить несколько лет в доступном жилье (чаще всего с родителями) и откладывать каждый месяц те же суммы, что вы платили бы за погашение ипотечного кредита, можно накопить на квартиру примерно в два раза быстрее.

То есть если бы ипотеку на однокомнатную квартиру вам пришлось бы погашать 16 лет, откладывая суммы платежей в банк, накопить на такую же жилплощадь возможно уже через 8 лет.

Конечно, при этом вы не будете жить в своей квартире, но зато начать копить на новое приобретение (например, автомобиль) вы тоже сможете в два раза быстрее: не через 16 лет, после погашения ипотеки, а уже через 8.

○ Ипотека: достоинства и связанные с ипотекой, риски.

Одним из соблазнов приобрести квартиру, не имея достаточной суммы – предложения банков о долгосрочных ипотеках, предоставлении дополнительных льгот.До того, как взять кредит, просчитайте все возможные варианты, чтобы понять сможете ли вы справиться с возможными рисками.

К преимуществам ипотеки можно отнести:

  • Возможность получить кредит без первоначального взноса, обеспечив возврат денежных средств залогом имеющейся собственности.
  • Длительные периоды погашения долга банку.

Есть и минусы.

Не стоит забывать и о том, что не всегда вы можете повлиять на ситуацию, когда просто ежемесячные взносы станут непосильной ношей в случае:

  • Потери работы.
  • Получения травмы или болезни, повлекшей нетрудоспособность и как следствие – утраты стабильного дохода, позволяющего после уплаты обязательных платежей по квартире нормально существовать.
  • При оформлении кредита в иностранной валюте, в связи с нестабильностью экономики может значительно измениться курс, что также приведет к невозможности погашения долгов.
  • В случае потери жилья в результате чрезвычайных обстоятельств (пожара, наводнения и тому подобное), долг перед банком вам никто не спишет и придется выплачивать уже за уничтоженное имущество всю сумму взятого кредита.

В конечном итоге, при просрочке платежей, кроме того, что будет подпорчена кредитная история, вы лишитесь купленной квартиры, даже если выплатили уже большую часть долга, а в случае залога имеющегося имущества, придется расстаться и с ним.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить

Чтобы оценить стоимость квартиры можно обратиться за помощью к риэлторам или опытными посредникам.

Чтобы оценить предложение, нужно понимать, от чего зависит стоимость квартиры.

Перечислим основные параметры:

  • Этажность здания и этаж, на котором находится жилплощадь;
  • Возраст здания, его особенности (внутренний двор, подвал);
  • Прилежащая территория;
  • Район и его инфраструктура;
  • Планировка квартиры;
  • Количество комнат;
  • Общий метраж жилых и нежилых помещений;
  • Наличие и состояние балкона или лоджии;
  • Отопление;
  • Раздельный или совместный санузел;
  • Средний размер коммунальных платежей.
Читать далее:  Как найти свое предназначение

Достаточно сравнить несколько предложений со схожими параметрами, чтобы сделать вывод – завышена цена, или находится в разумных пределах.

У кого покупать квартиру

В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца. Рассмотрим, у кого, и по каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры.

Этот способ может обернуться значительными рисками. Свести их к минимуму можно, если тщательно проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть положительная репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям. Подробнее о покупке квартиры в новостройке поговорим ниже.

В собственность к подрядчику (предприятию, которое принимает участие в строительстве дома или поставке материалов) квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.

Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.

Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.

Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.

Продавцом может быть:

  • Единственный собственник;
  • Несколько человек (долевая собственность);
  • Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).

Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).

Всегда спрашивайте у собственника:

  • Как он стал собственником квартиры?
  • Есть ли у квартиры другие владельцы?
  • Сколько человек прописано в квартире?
  • Погашены ли все задолженности (по коммунальным услугам)?

Купить квартиру в новостройке

Покупка недвижимости непосредственно у собственника включает в себя небольшой бонус в виде возможности поторговаться. Большинство продавцов преднамеренно озвучивают немного завышенную цену, рассчитывая на то, что если покупателя что-то не устроит, все исправит небольшая скидка.

Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель оплачивает госпошлину (2000 рублей). Желательно продавцу также принять участие в формировании договора купли-продажи.

Лето и праздники – традиционное время отпусков и каникул, но только не для застройщиков. Во время затишья на рынке недвижимости они изо всех сил стараются вернуть ваше внимание и запускают интересные акции. Такая стратегия вдвойне полезна и для вас: можно не только сэкономить на покупке квартиры, но и в спокойном темпе в отсутствие большого количества покупателей провести сделку.

Ремонт от застройщика в любом случае обойдется дешевле, чем ремонт своими силами – за счет оптовой закупки стройматериалов и большого объема работ. В среднем ремонт, который вы сделаете сами, может стоить 30% от стоимости квартиры – поэтому готовая отделка позволяет сократить эту статью расходов. Если же вы мечтаете о ремонте с участием дизайнера – приобретайте квартиру без внутренних стен, чтобы не тратиться на демонтаж существующих перегородок.

Где можно оформить сделку купли-продажи

В поисках подходящего жилья подешевле, загляните в объявления с пометкой о срочной продаже.Чаще всего люди по причине жизненных обстоятельств вынуждены идти на определенные уступки в цене, чтобы либо воспользоваться полученными средствами от сделки, либо элементарно в связи с переездом в другую местностьВ любом случае, нельзя пренебрегать проверкой всех документов, чтобы в конечном итоге не оказаться перед фактом «сюрпризов», например:

  • Продажи квартиры по доверенности, которая к моменту сделки была отозвана.
  • Продавец не потрудился взять письменное согласие бывшей жены, имеющей долевую часть в проданной квартире, и прочие.

Можно назвать достоинством приобретения квартиры по распродаже, особенно если не нашлось покупателей в первом, втором туре проведения торгов – цены значительно ниже рыночных.

Здесь нужно учесть нюанс, что в результате торгов, с шагом повышения 5-10 %, в конечном итоге вы приобретете квартиру дороже.

Перед участием в торгах нужно выяснить реальное состояние дел на рынке недвижимости, чтобы в азарте не купить жилье практически по сомнительной цене, когда за такую же сумму можно найти квартиру, которая подойдет вам больше.Часто аукционы проводят через электронные порталы.Имея квалифицированную электронную подпись, при правильном заполнении заявки на участие в торгах, несмотря на тот факт, что в приобретение жилья с целью его более выгодной перепродажи в основном участвуют инвесторы, у вас есть все шансы оказаться в нужное время в нужном месте и сэкономить деньги при покупке жилья.

Право собственности на квартиру оформляется через подачу документов в МФЦ или отдел Росреестра.

В регистрационное управление сдают:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор купли-продажи;
  • Заявление о государственной регистрации перехода собственности на квартиру (образец есть на сайте Росреестра);
  • Кадастровый паспорт (если ранее не сдавался);
  • Квитанция об уплате госпошлины;
  • Акт приема-передачи;
  • Согласие на продажу недвижимости супруга продавца (заверенное нотариально);
  • Согласие родителей или опеки, если продавец несовершеннолетний.

Государственная регистрация длится не более трех месяцев, после чего покупатель получает юридический статус собственника жилья.

Как проверить квартиру перед покупкой

Прежде чем составлять договор купли-продажи, свою будущую жилплощадь необходимо тщательно проверить. Обман и недомолвки могут поджидать покупателя везде: от вздувшегося ламината под кроватью до текущих водопроводных труб. И тем более не оберешься проблем, если обман кроется в бумагах: например, в квартире остались прописанные жильцы.

Прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, необходимо:

  • Подтвердить право собственности продавца на квартиру и запросить свидетельство о способе получения этого права (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании);
  • Если продажей занимается доверенное лицо, необходимо внимательно проверить подлинность и действительность доверенности. Хотя бы один раз встретьтесь с собственником и узнайте, согласен ли он с продажей его имущества, сам ли он выдал доверенность;
  • Узнать сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась (частая смена владельцев за короткие сроки — недобрый знак, скорее всего с этой квартирой что-то не так) – продавец должен заказать в УФРС или МФЦ выписку из ЕГРП и предоставить ее покупателю;
  • Запросить справку о том, что в квартире никто не прописан (выписка из домовой книги);
  • Проверить, не числится ли квартира в завещании одного из собственников, не имеет ли она статус арестованной или заложенной и наличие прочих обременений на квартиру (например, не является ли она предметом судебного спора) – сделать это можно на сайте Росреестра, с помощью электронной выписки из ЕГРП;
  • Проверить площадь и планировку квартиры (кадастровый паспорт с поэтажным планом здания, экспликация);
  • Проверить законность перепланировки и переоборудования (замена газового оборудования) – для этого сверить обстановку квартиры с техническим планом;
  • Убедиться что у квартиры нет задолженностей перед управляющей компанией или товариществом собственников;
  • Если ранее квартиру приобрели через участие в жилищном кооперативе, то обязательна справка о полной выплате пая;
  • Проверить не сдается ли жилплощадь в аренду, так как до конца действия договора аренды продавать такую квартиру нельзя;
  • Если собственник состоит в браке, стоит получить и нотариально заверить согласие супруга на продажу имущества, которое может быть в статусе совместно нажитого;
  • Получить разрешение на продажу от родителей или опекунов собственника, если он не достиг совершеннолетия.

Купить квартиру на материнский капитал

Первичное жилье тоже необходимо тщательно проверить перед покупкой, об этом поговорим ниже.

○ Покупка жилья у асоциальных личностей

Несмотря на великий соблазн купить дешевую квартиру, постарайтесь себя максимально обезопасить от дальнейших судебных разбирательств, если выяснится, например, что человек не отдавал отчета своим действиям при продаже собственности.Например:

  • Договариваясь с Продавцом, ведущим асоциальный образ жизни (алкоголиком, наркоманом), заинтересуйте его в день подписания договора быть в трезвом состоянии, пригласив свидетелей.
  • Заключая сделку с пожилым человеком, при малейшем подозрении на его адекватность, попросите представить справку о том, что он психически здоров.
  • Пообщавшись с соседями у подъезда можно узнать о скрытых заболеваниях, которые проявляются периодически у потенциального Продавца.

Лучшим вариантом подстраховаться будет приглашение в нотариальную контору в момент заключения договора о покупке квартиры экспертного специалиста, который в случае спорных ситуаций сможет подтвердить правомерность сделки и адекватности.

Покупка квартиры в строящемся доме

В большинстве случаев покупка квартиры в доме, который только строится, обойдется гораздо дешевле прочих вариантов. Договор по принципу долевого участия помогает достичь ощутимой экономии. Покупатель вкладывает средства в строительство, а по его завершении становится собственником.

В законодательстве РФ вопросы долевого строительства описаны в Федеральном законе №214. Однако действует он только при наличии у покупателя официального соглашения о долевом участии. Избегайте отношений с застройщиком, который отказывается заключать договор или предлагает вместо него иное, не утвержденное законом, соглашение.

Участник долевого строительства имеет право (и он обязан сделать это ради собственной безопасности) проверить следующие документы:

  • Учредительные документы компании-застройщика (их реквизиты должны совпадать с реквизитами на договоре о долевом строительстве);
  • ИНН и ОГРН компании, строящей здание;
  • Финансово-хозяйственная отчетность;
  • Бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;
  • Заключение аудиторской проверки за последний год работы строительной компании.

Помимо проверки указанных выше документов, выполните следующие действия:

  • Проанализируйте цены на подобные предложения от разных строительных компаний (заметно низкая цена должна насторожить — всему есть свои причины);
  • Узнайте о завершенных и текущих объектах застройщика, каков стаж и репутация компании;
  • Оцените свои риски, проанализировав стадию строительства (рискованно вкладывать деньги в строительство на стадии котлована, проект может быть заморожен даже накануне сдачи почти готового здания);
  • Если вы заключаете договор не с представителем застройщика, а с уполномоченной организацией, обязательно проверьте ее документы, подтверждение права представительства;
  • Запросите у застройщика бумаги на земельный участок и разрешение на строительство, проверьте банковскую аккредитацию новостроек;
  • Проверьте разрешения на подключение строящегося дома к водопроводу, системе отопления и электросетям — все эти документы выдаются строительным фирмам перед началом работы;
  • Ознакомьтесь с проектной декларацией.
Читать далее:  Франшиза календарь подарков магазин сувениров и подарков

В договоре долевого участия в обязательном порядке указываются:

  • Реквизиты застройщика;
  • Сведения о покупателе;
  • Характеристики жилплощади;
  • Способ оплаты;
  • Крайний срок сдачи объекта.

Покупая по более низким ценам квартиру в только запланированном или начинающемся строительстве, перед заключением договора:

  1. Проанализируйте цены, поскольку слишком заниженные требования, говорят о явных проблемах у застройщика, что чревато «замораживанием» строительства.
  2. Обратите внимание на наличие:
    -Офиса, контактных телефонов.
    -Информации на официальном сайте компании о заказчиках, подрядчиках и разработчиках строительства.
  3. По возможности ознакомьтесь с историей фирмы и проверьте репутацию, включая участие приглянувшейся компании в судебных тяжбах.
  4. Не пускайте процесс на самотек, приезжайте время от времени на стройку для возможности контроля продвижения строительства.
  5. Прочитайте внимательно условия договора, чтобы все условия были оговорены исчерпывающе точно, без размытых определений обязательств.
  6. Порядок оплаты должен быть четко указан в договоре, так же как и ответственность застройщика за невыполненные обязательства.

Невозможно предугадать все возможные ситуации и все же, если вы не захотели обращаться за помощью к риэлторам, постарайтесь быть предельно внимательными при оформлении сделки.Проверьте документы:

  • Удостоверяющие личность Продавца и прав собственности на продаваемую квартиру.
  • Запросите расширенную выписку из домовой книги;
  • Не соглашайтесь на покупку, пока есть прописанные граждане в расчете на то, что в скором времени они выпишутся.
  • Удостоверьтесь в наличии нотариально заверенных письменных согласий других членов семьи Продавца на продажу жилища.
  • Имейте в виду, что при наличии несовершеннолетних детей, должно быть разрешение органов опеки, и прочие нюансы.

Способы покупки квартиры

Приобрести жилье тоже можно несколькими способами. Рассмотрим наиболее популярные на сегодня схемы.

Деньги можно заработать, накопить или взять в долг, но суть данного способа в том, что передана вся сумма будет сразу наличными (самому продавцу или через риэлтора). Этот метод самый нервный. Сложно без волнения доставить до места сделки и передать такую крупную сумму.

Право собственности на жилплощадь переходит к покупателю через десять суток после подачи документов, при регистрации сделки.

В связи с этим наличный расчет лучше производить:

  • Под расписку до оформления всех бумаг;
  • Или после завершения регистрации прав на собственность.

Есть несколько способов снизить риски при покупке квартиры за наличные средства:

  • Арендовать банковскую ячейку, куда положить всю сумму, а после получения права собственности передать ключ продавцу;
  • Воспользоваться специальной услугой нотариуса, когда он за небольшой процент передает всю сумму продавцу после завершения оформления всех документов;
  • Положить деньги на хранение не в ячейку, а на расчетный счет, с условием, что банк перечислит их продавцу после подписания договора.

Как купить квартиру выгодно и правильно – пошаговая инструкция

Популярный вариант при покупке первичного жилья у застройщика. Обязательное условие ипотеки — высокая и стабильная зарплата. Зато с ней вы сразу сможете стать собственником квартиры, даже не имея сразу всей необходимой суммы. Закон «Об ипотеке» был принят в России еще в 1998 году, и действует до сих пор.

То, во сколько обойдется вам ипотека, зависит от региона и от условий конкретного банка. Часто требуется первоначальный взнос 10-40%, а ипотечная ставка может колебаться в промежутке 10-14%.

Если же вы решили, что ипотека идеальный вариант для вас, тщательно выбирайте реальный платеж, который не загонит вас в рамки строгой экономии и отказа от привычного уклада жизни. Как показывает практика, погасить ипотеку досрочно получается у единиц, а постоянная экономия и необходимость поиска дополнительного заработка приводят к затяжным депрессиям.

Плюсы ипотеки

Минусы ипотеки

Быстрое решение жилищного вопроса

Длительное «финансовое рабство» (до 50 лет). И если ежемесячная сумма сейчас кажется допустимой, то через десять лет, возможно, придется пересматривать свой образ жизни

Постепенные выплаты небольшими суммами

До выплаты полной суммы квартира находится у банка в залоге, он может забрать ее через суд, если возникнет спор

Большой выбор программ ипотечного кредитования

Доступна не всем. Банк тщательно проверяет ежемесячный доход и платежеспособность клиента

Государственная поддержка определенных слоев населения (например, оплата части кредита для военных)

За счет процентов (от 11% ежемесячно) накапливается значительная итоговая переплата (от 70 до 300%)

Штрафы и пени за задержку платежей. Вплоть до изъятия недвижимости

Кропотливая процедура оформления, сбора необходимых документов, долгое ожидание решения банка

Как выбрать банк для ипотеки

В покупке жилья по ипотеке принимают участие три стороны. Это не только застройщик и покупатель, но еще и банк, предоставляющий ипотечный кредит. Именно от банка будет зависеть сумма ипотеки, ежемесячные взносы, процент переплаты, а самое главное – будет ли дано конкретному гражданину разрешение на получение займа.

Исходя из этого, осознанно выбирайте банк согласно вопросам:

  • Какая возможна сумма займа?
  • Каковы допустимые сроки возврата кредита?
  • Какие требования выдвигаются к покупателю квартиры?
  • Какова репутация банка?
  • Предусмотрены ли страховки?
  • Когда и за какие нарушения (задержка оплаты) может начаться процесс изъятия имущества?

Реально ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Основополагающая идея ипотеки в том, что покупатель должен сразу оплатить часть стоимости квартиры (10-50%). Этот взнос может быть покрыт материнским капиталом, в иных случаях придется копить или занимать средства в других местах.

«А есть такие, но дешевле?»

У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.

На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.

Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.

Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле. У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту.

Свойство Недостаток Преимущество
Квартира у лифта Более шумно Меньше нести тяжести от лифта
Первый этаж Нет вида, бывает сыро Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля
Последний этаж Может течь крыша Лучше вид, меньше шума
13-й этаж Несчастливое число Для несуеверных — обычное число
Окна во двор Хуже вид Удобнее присматривать за детьми
Окна на улицу Шум, пыль Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной

Преимущество

Меньше нести тяжести от лифта

Недостаток

Нет вида, бывает сыро

Преимущество

Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля

Недостаток

Может течь крыша

Преимущество

Лучше вид, меньше шума

Недостаток

Несчастливое число

Преимущество

Для несуеверных — обычное число

Преимущество

Удобнее присматривать за детьми

Преимущество

Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной

Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.

Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.

Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.

1. Следите за акциями и скидками

За чашечкой утреннего кофе не забывайте просматривать сайты компаний-застройщиков – возможно, для вас уже приготовили заманчивое предложение. Если вы воспользуетесь ипотекой или готовы оплатить всю стоимость квартиры единовременно, вам обязательно предложат скидку – для компании это шанс быстро заработать деньги. Размер скидки будет составлять от 1 % до 8 % или в среднем – 3–5 %.

Если у вас ипотека или предоплата, можно получить скидку до 5 тысяч рублей на каждый квадратный метр квартиры. Застройщикам выгоднее получать деньги сразу, чем ждать полгода или год, пока вы рассчитаетесь по рассрочке. Благодаря этому они становятся уступчивее и дают скидку. Это работает, даже если у вас ипотека: банк платит застройщику сразу.

Тимур нашёл квартиру за 5,5 млн, но рассчитаться сразу не мог: 1,2 млн у него лежало на обычном счёте, а 4,3 — на срочном. Снять деньги без потери процентов можно было только спустя полгода. Тимур взял ипотеку с досрочным погашением и договорился с застройщиком о скидке в 160 тысяч. Этих денег Тимуру хватит, чтобы перекрыть переплату по ипотеке и купить кухню.

Если вы собираетесь покупать еще и парковочное место, не говорите менеджеру об этом сразу. Используйте как аргумент в торге: «А если я еще куплю парковку, какую скидку вы мне сможете предоставить?»

Если покупаете квартиру в рассрочку, узнайте у менеджера, каков максимальный срок. Если сможете выплатить стоимость квартиры быстрее, предложите это менеджеру и узнайте, какая скидка будет в этом случае. Договоритесь указать график платежей в договоре долевого участия.

В переговорах с менеджером по продажам Юля упомянула: «Я рассматриваю ЖК „Шолохово“, там похожая квартира дешевле на 160 тысяч. Я понимаю, что вы не обязаны давать мне скидку, и не обижусь, если это не получится. Но у меня ограничен бюджет на покупку квартиры. Как я могу получить скидку?» Менеджер взял паузу и пошел общаться с руководителем.

Директор согласился сделать Юле скидку в 110 тысяч на квартиру и 50 — на парковочное место. Юля и так планировала покупать парковку, поэтому согласилась. Cэкономленные деньги потратит на учёбу.

Дополнительную скидку менеджер вам не может дать, а директор по продажам — может. Используйте прием, о котором писал Илья: обсудите дополнительную скидку с руководителем менеджера. Просто попросите о скидке и дайте ему любую причину для этого.

Чем быстрее застройщик получает от вас деньги и чем их больше, тем ему выгоднее. Используйте это, чтобы получить дополнительную скидку.

Выводы

  1. Сравнивайте цены на одинаковые планировки на разных этажах.
  2. Просто спросите о скидке — часто этого уже достаточно. Перечитайте статью Ильи Синельникова «5 правил торговли».
  3. В Москве скидки не зависят от сезона, на Урале и в Сибири бывают летом.
  4. Следите за рекламой застройщика.
  5. О скидке договориться проще в конце месяца, квартала или года, когда у продажников горит план.
  6. Сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга.
  7. Договоритесь с застройщиком о выгодной цене перед началом строительства дома.
  8. Спрашивайте скидки за ипотеку или предоплату.
  9. Используйте дополнительные покупки как повод для торга, но не говорите о них сразу.

Выводы

  1. Сравнивайте цены на одинаковые планировки на разных этажах.
  2. Просто спросите о скидке — часто этого уже достаточно. Перечитайте статью Ильи Синельникова «5 правил торговли».
  3. В Москве скидки не зависят от сезона, на Урале и в Сибири бывают летом.
  4. Следите за рекламой застройщика.
  5. О скидке договориться проще в конце месяца, квартала или года, когда у продажников горит план.
  6. Сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга.
  7. Договоритесь с застройщиком о выгодной цене перед началом строительства дома.
  8. Спрашивайте скидки за ипотеку или предоплату.
  9. Используйте дополнительные покупки как повод для торга, но не говорите о них сразу.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
FinToPro